Ставки по ипотеке в США достигли трехлетнего максимума всего за четыре недели до промежуточных выборов

Ипотечные ставки в Соединенных Штатах (США) выросли до самого высокого уровня почти за три года, усугубив проблемы, с которыми сталкивается рынок жилья, и осложнив экономическую повестку президента США Дональда Трампа менее чем за четыре недели до промежуточных выборов 3 ноября. Согласно данным, опубликованным в среду Ассоциацией ипотечных банков (MBA), средняя ставка по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой на 30 лет выросла до 7,49% на неделе, завершившейся 2 октября, увеличившись на 19 базисных пунктов по сравнению с предыдущей неделей.

Этот показатель, самый высокий с ноября 2023 года, стал ударом для администрации Трампа, которая обещала снизить расходы на жилье и сделать владение недвижимостью более доступным. Рост произошел на фоне сохраняющейся высокой инфляции, продолжающейся войны в Иране, которая нарушает работу энергетических рынков, и достижения доходностью облигаций США многолетних максимумов.

Для американских домохозяйств это сочетание факторов означает более высокие ежемесячные ипотечные платежи, снижение возможностей для заимствования и все более неопределенный путь к приобретению собственного жилья. Для республиканцев это угрожает превратить важное экономическое обещание в электоральную уязвимость, поскольку стоимость жизни занимает центральное место среди проблем, волнующих избирателей.

Почему ипотечные ставки в США достигают 7,49%?

Последний рост ипотечных ставок в первую очередь обусловлен давлением на рынке казначейских облигаций США. Вопреки распространенному заблуждению, ипотечные ставки не определяются напрямую базовой процентной ставкой Федеральной резервной системы США (ФРС). Вместо этого они в значительной степени следуют за доходностью долгосрочных облигаций, особенно за доходностью 10-летних казначейских облигаций США.

В понедельник эта доходность поднялась выше 5,3%, достигнув максимального уровня за 24 года, сообщает Reuters. Рост отражает обеспокоенность инвесторов устойчивой инфляцией, стабильностью экономического роста США и растущими потребностями федерального правительства в финансировании.

Война с участием Соединенных Штатов, Израиля и Ирана, начавшаяся в конце февраля, играет решающую роль в этом развитии событий. Перебои в экспорте энергоносителей с Ближнего Востока вызывают резкий рост цен на нефть, повышая транспортные, производственные и потребительские расходы. Годовая инфляция в США, измеряемая индексом цен расходов на личное потребление (PCE), в августе достигла 3,4% г/г по сравнению с 2,8% в феврале, согласно данным Бюро экономического анализа (BEA). Она остается значительно выше целевого показателя ФРС в 2%.

Такая ситуация побуждает инвесторов в облигации требовать более высокой доходности для компенсации устойчиво повышенного инфляционного риска. Затем ипотечные кредиторы перекладывают эти более высокие затраты на финансирование на заемщиков.

Рост государственного долга создает еще один источник давления. Государственный долг США недавно превысил исторический порог в $40 трлн, а устойчивый дефицит бюджета усиливает обеспокоенность по поводу предложения государственных облигаций.

Главный экономист Национальной ассоциации риелторов (NAR) Лоуренс Юн подчеркнул это структурное ограничение в комментарии, опубликованном The Hill: "Огромный растущий дефицит федерального бюджета поглощает все большую часть частных сбережений, тем самым оставляя меньше капитала для ипотечного рынка."

Это сочетание инфляционного давления, геополитических рисков и бюджетных дисбалансов помогает объяснить, почему ипотечные ставки выросли примерно на 1,4 процентного пункта с начала войны в Иране, сообщает Reuters.

Рынок жилья США сталкивается с очередным потрясением

Рост стоимости заимствований оказывает давление на рынок жилья, уже ослабленный несколькими годами роста цен на недвижимость и повышенных процентных ставок. Согласно данным MBA, за неделю количество заявок на ипотеку сократилось на 4,2%, достигнув самого низкого уровня с февраля 2025 года. Общий объем заявок почти вдвое сократился с января, а активность по рефинансированию снизилась особенно резко.

Главный экономист MBA Джоэл Канн резюмировал непосредственные последствия в комментарии, опубликованном Reuters: "У очень немногих домовладельцев есть стимул рефинансировать кредиты при таких ставках, а скачок стоимости заимствований заставил многих потенциальных заемщиков отказаться от покупки жилья."

Домовладельцы, оформившие ипотеку во время пандемии, когда ставки были близки к 3%, особенно неохотно продают свою недвижимость и покупают другой дом по значительно более высокой ставке. Это явление, известное как эффект блокировки ипотечной ставки, ограничивает мобильность населения и способствует сокращению числа домов, выставленных на продажу. Тем временем покупатели первого жилья вынуждены учитывать, что цены на недвижимость остаются исторически высокими.

Исполнительный председатель совета директоров KB Home Джеффри Мезгер объяснил это в комментарии, опубликованном Financial Times: "Более высокие ипотечные ставки еще сильнее снизили доступность жилья и, наряду с геополитической неопределенностью и более широкими экономическими препятствиями, заставили многих потенциальных покупателей с большей осторожностью относиться к приобретению дома."

Таким образом, более слабый спрос может и дальше оказывать давление на жилищное строительство, деятельность застройщиков и связанные с жильем сектора экономики.

Трамп сталкивается с обещанием ипотечных ставок на уровне 3%

Возобновившийся рост ипотечных ставок создает особую политическую проблему для Дональда Трампа, который сделал снижение расходов на жилье центральной частью своей президентской кампании 2024 года. Выступая в Экономическом клубе Нью-Йорка в сентябре 2024 года, Трамп заявил: "Снижение ипотечных ставок — важный фактор. Мы собираемся вернуть их к уровню, как мы думаем, 3%, а может быть, даже ниже."

Контраст с текущей ситуацией поразителен. Когда Трамп вернулся в Белый дом в январе 2025 года, средняя ставка по 30-летней ипотеке составляла 6,96%, согласно Freddie Mac. К концу февраля 2026 года она постепенно снизилась до 5,98%, прежде чем резко вырасти после начала войны в Иране.

Ставка, опубликованная MBA в среду, теперь составляет 7,49%, что выше уровня, зафиксированного после возвращения Трампа в Белый дом, и значительно превышает его предвыборный целевой показатель.

Тем не менее администрация выдвинула несколько инициатив, направленных на повышение доступности жилья. В январе Трамп, в частности, призвал агентства ипотечного финансирования Fannie Mae и Freddie Mac поддержать покупку ипотечных ценных бумаг на $200 млрд в целях снижения стоимости финансирования. Президент также поддержал меры, призванные ограничить покупку частных домов крупными институциональными инвесторами и снизить регуляторные барьеры для строительства.

Однако политический вызов сохраняется: избиратели обычно оценивают экономическую политику по ценам и ежемесячным платежам, с которыми они фактически сталкиваются, а не по мерам, о которых объявляют в Вашингтоне.

Война в Иране и ФРС осложняют экономические перспективы

Денежно-кредитная политика США создает для Дональда Трампа еще одну проблему. В сентябре ФРС впервые с 2023 года повысила базовую процентную ставку на 25 базисных пунктов, чтобы сдержать инфляционное давление. Представители ФРС также сигнализируют, что до конца года может потребоваться еще одно повышение, хотя в настоящее время рынки не ожидают изменений на заседании, запланированном на конец октября.

Такая позиция контрастирует с неоднократными призывами Трампа к быстрому снижению процентных ставок. В среду, отвечая на вопрос о росте ипотечных ставок, президент назвал председателя ФРС Кевина Уорша "great", но раскритиковал остальных членов Совета управляющих, заявив, что они "хотели бы, чтобы страна потерпела неудачу, по моему мнению, потому что, я считаю, процентные ставки должны снизиться", сообщает Reuters.

Между тем министр финансов США Скотт Бессент связывает рост инфляции и ипотечных ставок с энергетическим шоком, вызванным войной в Иране. В комментарии, приведенном Reuters, он заявил: "Итак, как только мы окажемся по другую сторону этого конфликта с Ираном, рынок энергоносителей будет хорошо обеспечен, и мы начнем двигаться вниз к целевому уровню ФРС, а ипотечные ставки и доходность 10-летних облигаций снова снизятся."

Однако это объяснение подчеркивает противоречие в экономической стратегии администрации. Трамп хочет снизить стоимость заимствований, но война в Иране способствует сохранению высоких цен на энергоносители и инфляционных ожиданий, ограничивая возможности центрального банка для маневра.

Снижение цен на нефть может ослабить это давление, однако геополитическая деэскалация не гарантирует немедленного снижения ипотечных ставок. Опасения по поводу государственного долга и бюджетного дефицита продолжат влиять на доходность облигаций.

Главный экономист Zonda и NewHomeSource Али Вулф считает, что домохозяйствам следует готовиться к устойчиво высоким ставкам. В комментариях, приведенных The Hill, она спрогнозировала диапазон от 6,5% до 8% в течение следующих 12 месяцев. Этот прогноз указывает на то, что проблемы на рынке жилья могут сохраняться еще долго после ноябрьских выборов.

За четыре недели до промежуточных выборов жилье становится серьезным электоральным риском

Рост ипотечных ставок происходит в особенно деликатный момент для Республиканской партии, которая стремится сохранить большинство в Палате представителей и Сенате на промежуточных выборах 3 ноября.

Согласно опросу Reuters/Ipsos, завершенному в понедельник, стоимость жизни является главной проблемой для американских избирателей. Между тем рейтинг одобрения Дональда Трампа упал до рекордно низкого уровня в 32%, усилив опасения относительно электоральных перспектив его партии.

Жилье особенно важно для молодых избирателей. Согласно опросу CNBC, опубликованному в июле, доступность жилья является главной политической проблемой среди американцев в возрасте от 18 до 34 лет, опережая стоимость продуктов питания и защиту демократии.

Проблемы также очевидны в нескольких штатах, которые могут сыграть решающую роль в определении контроля над Конгрессом, включая Пенсильванию, Мичиган и Техас. Согласно данным NAR, на которые ссылается Bloomberg, почти в 49% мегаполисов США теперь требуется годовой доход домохозяйства не менее $100 000, чтобы позволить себе дом по средней цене при первоначальном взносе в размере 10%. В 2019 году эта доля составляла всего 6%.

Для демократов высокие ипотечные ставки служат еще одним аргументом для критики экономических показателей Трампа. Республиканцы, тем временем, стремятся напомнить избирателям, что жилищный кризис и инфляция начались до возвращения президента в Белый дом, во время администрации Джо Байдена.

Оба аргумента отражают разные реалии: рост цен на жилье и кризис доступности начались до второго срока Трампа, однако недавний скачок ипотечных ставок происходит при его администрации на фоне войны в Иране и возобновления инфляционного давления.

Однако менее чем за четыре недели до голосования это различие может иметь для избирателей меньшее значение, чем реальный размер их ежемесячных расходов.

Президент не имеет прямых полномочий устанавливать ипотечные ставки, однако его решения в области бюджетной, торговой и геополитической политики влияют на экономические условия, определяющие их направление. Для Дональда Трампа теперь задача заключается в том, чтобы убедить американцев в том, что его администрация все еще способна снизить стоимость жизни, даже несмотря на то, что ипотечные ставки достигают 7,49%, инфляция остается выше целевого уровня ФРС, а цены на энергоносители продолжают оказывать давление на домохозяйства.

Без быстрого улучшения этих показателей кризис доступности жилья может стать одним из наиболее явных символов разрыва между экономическими обещаниями Трампа и повседневным опытом избирателей, в то время как республиканцы борются за сохранение контроля над Конгрессом.